Үйдегі ұрлықтың алдын алу туралы заң - Home Equity Theft Prevention Act

The Үйдегі ұрлықтың алдын алу туралы заң (HETPA, NY RPL §265-а) а Нью-Йорк штаты 2006 жылдың 26 ​​шілдесінде қабылданған заң, тұрғын үйдің меншік иелерін сату немесе беру туралы өтініш білдірген адамдар өтініш білдірген кезде, әсіресе үй иелері өз міндеттемелерін орындамаған жағдайда, негізді шешімдер қабылдау үшін тұрғын үй меншік иелеріне ақпараттар мен мәліметтерді беру туралы заң ипотека төлемдер немесе мүлік кіреді өндіріп алу.[1]

Жабылған келісім-шарт

Егер ол (i) қазіргі уақытта өндіріп алуда болса немесе а салық кепілдемесі сату тізімі; немесе (ii) меншік иесі дефолтта болса (ипотекалық төлемдер 2 айға артта қалса) және сату а қайта тасымалдау келісім.

Қайта бағалау келісімі екі элементтен тұрады: (i) сату, ипотека, кепілдік, ауыртпалық немесе басқа мүмкіндік беретін «меншікті капитал сатып алушы «мүліктің барлығына немесе оның бір бөлігіне заңды немесе тең құқықты құқықты алу үшін; және (ii)» үлес сатушыға «мүлікке меншік құқығын қайтарып ала алатындығы туралы кейбір келісім немесе уәде (мысалы, сатып алу-сату шарты, сатып алу мүмкіндігі , жалдау және т.б.)

Қайта тасымалдау туралы жарамды келісімге қойылатын кейбір негізгі талаптар бар. Акцияны сатып алушыға меншік капиталын сатушының жылжымайтын мүлікті сатып алуға құқығы болған кезге дейін мүлікті басқаларға сату үшін меншік капиталын сатушының рұқсаты қажет.

Не (i) тақырып мүлікке, сайып келгенде, меншікті капиталды сатушыға қайта қарау қажет; немесе (ii) үлес сатып алушы сатушыға кем дегенде 82% төлеген болуы керек әділ нарықтық құн меншікті сатушы үйден шығарылғаннан немесе өз еркімен бас тартқаннан кейін 120 күн ішінде мүліктің.

Акцияны сатып алушы меншікті капиталды сатушының мүлікті және мүлікті қайта сатып алу үшін «ақылға қонымды қабілеті» бар екенін растауы керек әрекет жылжымайтын мүлік қайта тексеруге жататындығын және қайта келуді ұйымдастырудың шарттары туралы айтуы керек.

Шарттық талаптар

Келісім-шарт заңмен қамтылатыны анықталғаннан кейін, келісімшарттың кейбір қатаң талаптарын орындау қажет:

Келісім-шарт тараптар арасындағы барлық келісімді қамтуы керек және келесі формат талаптарына сәйкес келуі керек: Келісім-шарт толығымен аяқталуы керек (яғни бос орындар болмауы керек); Қаріп өлшемі кем дегенде 12 ұпайға тең жуан түрі; Ағылшын тілінде немесе ағылшын немесе испан тілдерінде, егер испан тілі меншік капиталын сатушының негізгі тілі болса; Аты, мекен-жайы және телефон нөмірі сатып алушының; Субъектінің мекен-жайы; Төленетін төлем; Сатып алушы уәде еткен барлық қызметтердің тізімі; Сыйақы төлеу мерзімдері; Мүлікке иелік етуге берілетін уақыт; Кез келген жалдау немесе жалдау шартының шарттары; Қайта сатып алу туралы кез-келген келісімнің шарттары; Қол қою сызығы мен қаріптің жақын аралықта күшін жою құқығы туралы ескерту, кем дегенде 14 тармақтан тұратын қарамен (HEPTA формасы); және келісімшартқа қосылатын жою туралы хабарлама (HEPTA-дағы үлгі)

Акцияны сатып алушының жауапкершілігін шектеуді көздейтін кез келген ереже жарамсыз болады. Мұндай провизияны қосу, акцияны сатушының таңдауы бойынша, жабылған келісімшарттың күшін жояды. Арбитражды талап ететін кез-келген ереже меншікті капиталды сатушының таңдауы бойынша жарамсыз болады. HEPTA кез келгенінен немесе кез келгенінен бас тарту мемлекеттік саясатқа қайшы келетіндіктен күшіне енбейді және орындалмайды.

Бес күндік рецессия құқығы

Акт сонымен қатар меншікті капиталды сатушыға шартты бұзуға бес күндік құқық береді; «салқындау» кезеңі. Акцияны сатушы келісім-шартты бұзу нысанын жіберу арқылы немесе осындай ниетті басқа жолмен көрсету арқылы бұзғаннан кейін, сатып алушы 10 күн ішінде барлық бастапқы келісімшарттар мен басқа да құжаттарды, сондай-ақ комиссияның алған кез келген комиссияны немесе басқа да сыйақыны қайтаруы керек. меншікті капиталды сатушыдан сатып алушы. Келісімшарттың күшін жою акцияларды сатушыны акционерлік капиталды сатып алушыға төлеу бойынша барлық міндеттемелерді босатады.

Тыйым салынған мінез-құлық

5-те түн ортасына дейін жұмыс күні келісімшарт жасалғаннан кейін үлесті сатып алушы: акцияны қабылдай алмайды; Кез келген құжатты уезд қызметкері; Резиденцияға кез-келген қызығушылықты аудару; Акция сатушысына кез-келген төлемді төлеңіз; Акциялар сатушысының бас тарту немесе жою құқығынан бас тартуын ұсыныңыз.

Акцияны сатып алушыға мынаны білдіруге тыйым салынады (тікелей немесе жанама): меншікті капиталды сатып алушы - бұл кеңес беруші немесе акция сатушысының атынан әрекет ететін адам; Меншікті капиталды сатып алушының сатып алушының іс жүзінде жоқ екендігі немесе сатып алушының ол кәсіптің мүшесі болған кезде лицензияланған кәсіптің мүшесі емес екендігі туралы сертификаты бар; Меншікті капиталды сатып алушы, егер акционерлік капиталды сатып алушының а ақ ниет осындай өкілдік үшін негіз; немесе Үлес сатып алушы, егер акционерлік капитал сатып алушының мұндай ұсынуға адал негізі болмаса, меншік капиталын сатушыға өндіріп алуды болдырмауға көмектеседі

Акцияны сатып алушы: мүліктің құны; Акцияларды сатушы а-дан кейін алады түсімдер сомасы өндіріп алуды сату; Сот мәжбүрлеп өндіріп алу мерзімдері; Келісімшарттың кез-келген мерзімі Акция сатушысының құқықтары мен міндеттері; Акцияны сатып алушы меншікті капиталды сатушыны қол қоюға итермелейтін кез-келген құжаттың сипаты; Мүлікті сату туралы немесе қайта есептеу келісімі туралы кез-келген басқа жалған немесе жалған мәлімдеме

Акцияны сатып алушыға әділ сатушының артықшылықтарын пайдаланатын кез-келген келісімшарт жасауға тыйым салынады.

Қаражат

2 жылдық құқық Жою - Әдетте, 7-бөлімшедегі келісімшарт талаптарын немесе тыйым салынған әрекеттерді бұзу тасымалдауды жарамсыз етеді және акт жасалған күннен бастап 2 жыл ішінде жойылуы мүмкін. Содан кейін жарғы капиталды сатып алушыға (немесе оның мұрагеріне) меншікті сатушыға төленген кез-келген сыйақыны өтеу шартымен жылжымайтын мүлікті қайта тексеруге жиырма күн береді. HEPTA адал сатып алушының немесе ауыртпалық салушының құқығына әсер етпейді, егер оларды жеткізу күшін жою туралы хабарлама жазылғанға дейін болған болса.

6-жыл Ескіру мерзімі - 6 жыл ішінде акцияны сатушы HEPTA-ны бұзғаны үшін залалды өтеу немесе акция сатып алушыға әділ жеңілдету туралы талап қоюы мүмкін. Сот нақты зиянды және адвокаттардың ақысы мен шығыстарын тағайындай алады. Сондай-ақ сот іс жүзінде келтірілген залалдың 3 еселенген мөлшеріне дейін жеңілдік тағайындауға құқылы.

7-бөлімшеде келтірілген тыйым салынған мінез-құлықты бұзғаны үшін қылмыстық жазалар да бар:

«Алаяқтық ниетпен» бұзу = Е дәрежелі ауыр қылмыс, бас бостандығынан айыру және 25000 доллардан аспайтын айыппұл төлеуге жатады. «Біле тұра бұзады» = А класындағы тәртіп бұзушылық, 25000 доллардан аспайтын айыппұлға және бас бостандығынан айыруға жатады. қылмыстық заң немесе екеуі де.

A ипотекалық брокер немесе акционерлік капиталды сатып алушының HEPTA-ға сәйкес еместігін біле отырып, несие беретін банк, §595-а банктік заңға сәйкес айыппұлға тартылады. Бұл қылмыстық жазалар, акциялар сатушысының күшін жою және сол арқылы ауыртпалық салушының мүлікке деген қызығушылығына қауіп төндіру қаупіне қосымша болып табылады.

Ерекшеліктер

Атаққа ие болғандар HETPA-дан шығарылады:

(i) Меншікті өз меншігінде пайдалану, содан кейін пайдалану бастапқы резиденция;

(іі) өндіріп алуды сату кезінде судьяның актісі бойынша;

(ііі) заңмен бекітілген кез келген мүлікті сату кезінде;

(iv) кез-келген соттың бұйрығымен немесе шешімімен;

(v) жұбайынан немесе ата-анасынан, ата-әжесінен, баласынан, немересінен немесе ондай адамның немесе оның жұбайынан;

(vi) а коммерциялық емес тұрғын үй ұйымы немесе мемлекеттік тұрғын үй агенттігі ретінде; немесе

(vii) а адал сатып алушы немесе құн ауыртпалығы (мысалы, кепіл ұстаушы)

Bona Fide сатып алушысы дегеніміз не? (I) адал ниетпен әрекет ететін адам; (ii) үшін сатып алу құнды ескеру немесе ипотека беру; (ііі) меншік капиталын сатушының меншік құқығына немесе меншік құқығына немесе ауыртпалыққа ие болғанға дейін меншік құқығында жалғасатын құқығы туралы хабарламасы болмаса; (iv) меншікке байланысты меншікті капиталды сатып алушының HETPA-ны бұзуы туралы хабарламасы жоқ. Әдетте, бұл акция сатып алушыдан несие сатып алатын немесе оған несие беретін адам.

Акцияны сатып алушы егер ол (і) адал әрекет еткен болса, 7-бөлімшенің бұзылуынан қорғануға құқылы; (ii) бұзушылықтың қасақана жасалмағандығын дәлелдейтін болса (iii) бұзушылық осындай қателіктерді болдырмауға бейімделген рәсімдерге қарамастан, ақ ниет қателіктерден туындағанын дәлелдейді; (iv) келісімшарт жасалған күннен бастап тоқсан күн ішінде акциялардың сатушысына сәйкестік бұзылғандығы туралы хабарлайды; Келісім жасалған күннен бастап тоқсан күн ішінде тиісті өтемақы жасайды.

Ақ ниетті қателіктерге мысал ретінде іс жүргізу, есептеу, компьютердің дұрыс жұмыс істемеуі және бағдарламалау, баспа қателері жатады. Заңды шешімнің қателігі адал қателік емес, ескертулер мен басқа да маңызды ақпаратты ұсынбау болып табылады.

Өндіріп алудың орнына іс-әрекеттерге әсер ету

HEPTA-ға қатысты ма деген түсініксіздік бар өндіріп алудың орнына жасалған істер мысалы, төрешілердің әрекеттері сияқты нақты алып тастау жоқ. 2 жылдық алып тастау құқығы банктерге немесе титулдық сақтандырушыларға ұнайтын қауіп емес, әсіресе сәйкестіктің күрделілігін ескере отырып, көптеген банктер мен титулдық сақтандырушылар оның орнына актілермен жұмыс істегісі келмейді.

Пайдаланылған әдебиеттер

  1. ^ «Салалық хаттар> Жалпы ақпарат> Ипотекалық банктік қызмет: үй капиталын ұрлаудың алдын алу туралы заң». Нью-Йорк штатының Банк департаменті. Архивтелген түпнұсқа 2012 жылғы 18 ақпанда.

Сыртқы сілтемелер